Préstamos con garantía hipotecaria

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Préstamo crédito hipotecario

Si usted está pensando en obtener un préstamo hipotecario, y no sabes por dónde empezar, aquí hay una lista de los elementos básicos que usted necesita saber.

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Definición de hipoteca

La palabra hipoteca en términos de los prestamos hipotecarios, son un derecho real de garantía el cual se utiliza para asegurar el cumplimiento de una obligación, como el pago de un crédito o préstamo sobre un bien inmueble. Esto se efectúa mediante un contrato o escritura pública. Este es el documento que usted como prestatario, firma ante notario a favor de un prestamista a cambio de un préstamo hipotecario. Si usted no cumple con sus pagos de hipoteca, el prestamista hipotecario, a través de este documento, tiene derecho a tomar posesión de su propiedad. El prestatario, el que aplica para un préstamo hipotecario, se conoce como el deudor hipotecario.

Préstamos y créditos hipotecarios

La premisa básica de un préstamo hipotecario es que se otorga por una cantidad de tiempo determinada, en el cual se deberá pagar el préstamo. La cantidad del préstamo se refiere a la diferencia entre el precio de compra y el efectivo disponible para el pago inicial.

Cuando los prestamistas hipotecarios le permiten usar su dinero, esto es un crédito hipotecario, por lo cual le cobrarán una tarifa. El mayor costo se llama el interés, que se expresa como un porcentaje anual del préstamo. Cuando usted solicita un préstamo hipotecario a una de estas instituciones financieras, también se le cobrará una cuota de inicio, que puede incluir las tasas de solicitud, los honorarios del informe de crédito y la tasación o evaluación de la propiedad. La tasa de porcentaje anual se compone de la tasa de interés base con los puntos y otros cargos.

Tarifas de Préstamos para casas

El préstamo hipotecario se presenta en una tasa fija y tasa ajustable. Un préstamo de hipoteca de tasa fija se refiere a un préstamo que cuenta con un interés fijo y pagos mensuales fijos durante toda la vida de un préstamo. Los prestamistas de hipotecas suelen ofrecer préstamos hipotecarios a 15, 30 y algunos ofrecen hasta 40 años. Un préstamo de hipoteca con tasa de interés ajustable ofrece la misma cantidad de años, pero con intereses iniciales más bajos, los cuales pueden cambiar cada seis meses o cada año.

Los prestatarios que prefieren ahorrar pagos de interés pueden optar por un préstamo de casa a 15 años. Sin embargo, este tipo de préstamo es adecuado para aquellos que pueden permitirse los pagos mensuales más altos de la hipotecas. Para las personas que planean mudarse a otra casa en menos de cinco años, puede resultar más apropiado y barato obtener con un préstamo hipotecario con interés variable a 30 años, ya que de esta forma los pagos mensuales de la hipoteca quedan mas económicos.

Préstamos hipotecarios y el pago inicial

El pago inicial requerido para la compra de una vivienda por lo general es alrededor del 20 por ciento del valor de la propiedad. También hay opciones de prestamos para casas en los que requieren únicamente el 10% de pago inicial, pero en estos casos se exige seguro de hipoteca los cuales son bastante caros y es mas difícil calificar para este tipo de financiación.

Tasas de interés

Las tasas de interés son propensas a las fluctuaciones, lo que los hace muy impredecibles. Hay dos índices populares de las tasas de interés a corto plazo. El primero es la tasa de los bancos ofrecen por seis meses y estos son los certificados de depósitos (CDs). La segunda es el interés de las letras del tesoro. Los prestamistas de hipotecas operan mediante el cobro de alrededor del 2,6% sobre la tasa de interés que cotizan en la bolsa. En la pagina de este sitio titulada: tipos de interés, puede leer una explicación mas profunda sobre las variedades de tasas de interés disponibles para prestamos hipotecarios.

 

La ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un proceso legal para la realización de una venta forzosa de una propiedad por medio de subasta. Esta se efectúa cuando el deudor hipotecario o prestatario deja de hacer los pagos acorados en el contrato hipotecario.

Este procedimiento de acción hipotecaria legal empieza por demanda judicial, lo cual hace que la deuda vaya aumentando aun mas por gastos de procuradores, abogados y los intereses que se van acumulando con el pasar del tiempo. En dado caso que no se alcanzara a pagar la deuda total con la venta en subasta de la propiedad, el acreedor hipotecario o prestamista esta en su derecho y puede pedir al juez que ordene la ejecución judicial contra los otros bienes que el deudor de la hipoteca pueda poseer.

Las ejecuciones hipotecarias es un acontecimiento muy común hoy en día desde que se inició la crisis de las hipotecas subprime. Esto no se da solamente en Estados Unidos sino que también en Europa (España ha sido uno de los países mas afectados), sur América y centro América.

El proceso de ejecución hipotecaria

Cuando un prestatario está atrasado en el pago de la hipoteca durante 3 o 4 meses, la entidad originadora de la hipoteca o un prestamista puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria, lo que significa forzar la venta de una propiedad para pagar la deuda.

Cuando el proceso esté completo, el prestamista puede vender la propiedad para obtener los ingresos para pagar la deuda y pagar los costos legales. Si la venta no aporta lo suficiente para pagar el saldo del préstamo y los intereses y el pagaré fue hecho con una cláusula de recurso entonces el prestamista puede presentar una reclamación de un juicio por deficiencia.

Todos los estados de los Estados Unidos manejan las ejecuciones hipotecarias de manera diferente, es importante entender estas diferencias y conocer los procedimientos en su estado específico.

Los términos que se utilizan y los plazos varían mucho de estado a estado, pero la siguiente información proporciona una descripción general de los procesos y consideraciones.

La hipoteca y escritura de fideicomiso contiene un poder de venta que permite al prestamista vender la propiedad en el caso de que el prestatario no cumpla con sus pagos. Sin embargo, el prestamista tiene que seguir los pasos a continuación.

¿Cuáles son los primeros pasos que un prestamista debe tomar para efectuar la ejecución hipotecaria de de una propiedad ?

El proceso comienza cuando el prestamista presenta una notificación de incumplimiento con la oficina del registrador del condado donde se encuentra la propiedad. El prestamista debe presentar una notificación de incumplimiento y enviarla a cualquier parte que sea responsable por la propiedad. La notificación de incumplimiento incluye información como la cantidad de la deuda y la información que indique el importe a pagar para poner los pagos al día.

La escritura de fideicomiso contiene instrucciones que detallan cuando el prestamista considera la propiedad de estar en mora y cuándo va a comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Qué sucede después que una notificación de incumplimiento se registra en contra de una propiedad?

Después que una notificación de incumplimiento se registra contra una propiedad, los prestatarios tienen 90 días para solucionar los pagos antes de que el prestamista registre un aviso de venta de Fiduciario en la oficina del registrador del condado.

¿Qué es una venta del administrador o prestamista?

Una venta de fideicomisario es una venta pública en la que el prestamista subastará la propiedad para pagar la cantidad adeudada en la hipoteca. Después de 90 días, el anuncio con fines predeterminados, el prestamista emitirá un aviso de venta Fiduciario. El aviso de venta Fiduciario debe ser colocado en la casa y en un lugar público en el condado donde se encuentra la propiedad y se publica en un periódico de circulación general, a más tardar 20 días antes de la ejecución de la venta de ejecución hipotecaria. El aviso de venta incluirá información sobre la fecha y la hora de la venta, donde la venta se llevará a cabo y la necesidad del saldo total a pagar la deuda hipotecaria.

¿Puede una persona curar un defecto después que la notificación de incumplimiento se registra en contra de una propiedad?

Sí, usted tiene el derecho a curar el defecto y parar el proceso en cualquier momento hasta 5 días antes de la fecha prevista para las ventas de fideicomiso. La cantidad que debe pagar para curar la brecha puede incluir los costos y honorarios de abogados.

¿Qué pasa si usted no puede pagar la cantidad debida?

Cuando pagar la hipoteca es una lucha, usted tiene opciones para evitar la ejecución hipotecaria de su propiedad. He aquí algunos ejemplos de lo que puede hacer:

1. Plan de pago

Su prestamista puede arreglar un plan de pago basado en su situación financiera e incluso puede proporcionar una reducción o suspensión temporal de sus pagos. Para calificar para esta opción, usted tiene que demostrar que recientemente, sufrió dificultades financieras. Usted debe proporcionar pruebas de que usted será capaz de hacer el nuevo pago.

2. Modificación de la hipoteca

Es posible que tenga la oportunidad de modificar su préstamo con su prestamista. Pero este proceso hay que comenzarlo inmediatamente después de haberse atrasado la primera o segunda ves. Mientras mas rápido lo inicie, mas serán sus posibilidades de salvar su casa. Usted tendrá que demostrar a su prestamista que usted pueda cumplir con sus nuevas obligaciones del préstamo.

3. Short Sale

Su prestamista podría vender la casa por menos de la cantidad pendiente del préstamo. Usted puede ser capaz de vender su casa usted mismo, sin embargo, si usted pone su casa en el mercado después de recibir la notificación de incumplimiento, puede que no tenga tiempo suficiente tiempo para venderla antes de la venta de fideicomiso.

Cada dueño de casa debe contactar a su prestamista tan pronto como se dan cuenta de que no pueden hacer sus pagos de hipoteca a tiempo. Es imprescindible que se comunique con su prestamista para mejorar la discusión de su situación, y mirar sus opciones para que pueda evitar la ejecución hipotecaria. Si deja pasar demasiado tiempo, usted estará reduciendo el número de opciones que están disponibles para ayudarle a mantener su casa. El tiempo es la esencia clave, tiene que actuar ahora.

 

Tipos de interés

Hay muchos tipos de intereses para los prestamos hipotecarios, pero la hipoteca tradicional sigue siendo la favorita de los prestatarios. Aunque los prestamos hipotecarios fijo son geneneralmente más altas que las tasas de los otros tipos de préstamos, la tasa de interés y el pago se mantienen fijas durante los 30 años y eso es una gran ayuda para la planificación de sus finanzas a largo plazo.

También hay mas variedad de plazos con los préstamos de intereses fijo. Están disponibles a 15, 20 y 30 años. Los pagos mensuales requeridos a 15 y 20 años serán significativamente mayores que en un prestamo fijo a 30 años, pero indudablemente aumentara más rápido la equidad y pagara mucho menos intereses a largo plazo.

La mayoría de los prestamistas le permiten abonar mas dinero al principal o pagarlo antes de tiempo en los prestamos con amortizacion a 30 años, así que usted podria pagar la deuda antes si así lo quisiera. Algunos prestamistas también ofrecen préstamos a 40 y 50 años, lo cual disminuye el pago de las mensualidades considerablemente, pero se extiende significativamente su endeudamiento y aumenta la cantidad total que se paga en interés.

Intereses fijos

A la hora de obtener un préstamo para la que será su nueva casa la mejor opción es aplicar para un préstamo con interés fijo. Esta es la manera mas segura para cualquier prestatario. Usted puede contar con una pago mensual estable que no va a cambiar. Los intereses fijos son siempre mas altos que los variables.

Tasa ajustable. Reajuste cada año o cada seis meses

Hay factores importantes que hay que considerar cuando se quiere obtener un interés de tasa variable. Estos factores son:

• El índice
• La frecuencia del ajuste
• Margen
• Porcentaje anual
• Los limites de reajuste durante la vida del préstamo

Un interés variable también se da a 30 años, pero su tasa de interés se ajustará cada seis meces o cada año. La tasa de interés será determinada por el índice con el cual el préstamo está vinculado.

Para determinar la nueva tasa de interés cada seis meces o cada año, el prestamista le agrega un margen específico, por ejemplo 2.75% puntos porcentuales, a cada índice en particular. Sin embargo, los prestatarios están protegidos de las alzas en las tasas de interés que por lo general pueden subir no más de 2 puntos porcentuales cada año y tienen un tope de 5 a 6 puntos durante la vida del préstamo. Esto significa que una vez alcanzado este tope ya no puede seguir subiendo dicho interés. Hay que tener en cuenta que los intereses variables no solo pueden subir,también pueden bajar, esto va a depender de las fluctuaciones del mercado en el momento.

La mayoría de las hipotecas de tasas variable comienzan con un interés muy bajo, estos son casi siempre los intereses mas baratos que se pueden conseguir, por lo que debe esperar que su tasa de interés suba en su primer aniversario posiblemente.

Interés variable con amortización negativa

Con cualquiera de los otros tipos de intereses variables, es importante tener en cuenta la frecuencia con la que puede ajustar la tasa de interés (puede ser tan frecuente como cada mes, con algunas variaciones), más el índice y el margen que se utiliza para establecer la nueva tasa de interés. Siempre verifique límites anuales, la vida del préstamo y la tasa de interés.

Si los documentos del préstamo no indican topes de pago, esto significa que los cambios en dicha tasa de interés son ilimitados. Pero esto es muy raro. La mayor parte de las veces, los intereses variables tienen un limite. Si le dan opciones de pago, y usted solamente hace los pagos mínimos, puede ser que lo que pague no sea suficiente para cubrir los intereses que realmente se cobran sobre el préstamo. Los intereses no pagados se agregan al saldo del préstamo. Esto se llama amortización negativa. El saldo del préstamo aumenta cada vez que usted hace los pagos mínimos en lugar de pagar el interés y principal. Esta es una práctica financiera arriesgada y no recomendable.

Hipotecas híbridas

Estos son los tipos de interés fijo por tres años o cinco años. Este tipo de préstamo incorpora algunas de las características de los préstamos fijos y de tasa ajustable. Por ejemplo, un préstamo de interés 3/27 híbrido ofrece una tasa fija por los tres primeros años y luego se convierte en un préstamo con interés variable por los 27 años restantes.